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【住房更新，匠心传承⑦】转角遇见——“迷你公寓”修缮记

2024-07-11 09:07

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

【编者按】为更高质量推动旧住房更新，传承修缮匠心技艺，守护城市民生福祉，“房可圆”编辑部推出【住房更新，匠心传承】主题专栏，围绕住房更新工作抓示范、树典型。今天请看第七期：转角遇见——“迷你公寓”修缮记。

转角遇见

漫步在衡复历史风貌区的街巷中，小小的街道尺度，有一类形态各异的夹在两条街巷的转角公寓建筑，总是如盲盒般给人不一样的惊喜。

这些公寓根据地形，因地制宜，形成各种形状的布局，有的建筑体型独立点状，或者八字型沿街角布置，也有沿着街道建造呈周边式布局，有的有着繁复的装饰线脚，有的形态简洁，利用阳台与平面的凹凸形成丰富的体量层次。它们利用城市沿街的边角料地块开发建造，基地虽小却五脏俱全，不失品质。

徐汇区转角公寓分布图

近十年来，徐汇区陆续对武康大楼、淮海大楼、瑞华公寓、西湖公寓、高安公寓等等转角公寓开展了保护性修缮工作，坚持“里外兼修”原则，既传承了历史文脉，又解决了老房子、老百姓的急难愁盼问题。

同时，徐汇区还以“转角遇见”为主题，开展了一系列的宣传、漫步、记录等文化传播和社会参与活动，更好地挖掘、利用、宣传历史建筑文化、塑造城市软实力。

近期，武康路湖南路路口的三幢“迷你”公寓，正悄然重焕光彩。

“迷你公寓”修缮记

走到武康路与湖南路的十字路口，沿街遥相对望的便是两座摩登转角公寓——密丹公寓和国富门公寓，紧挨着国富门公寓的，是一幢摩登迷你公寓——开普敦公寓。3幢迷你公寓都建于1930至1940年，是典型的转角公寓。

2022年，因屋面漏水、管道老化、墙面存在高坠隐患、建筑立面破旧斑驳等原因，密丹公寓、国富门公寓和开普敦公寓的修缮工作提上日程。基于往年修缮经验，如何切实做好居住类优秀历史建筑修缮，平衡好历史建筑保护和解决民生问题，是区房管局全力攻破的课题。大兴调查研究工作开展以来，区房管局以“内外兼修，更重里子”的指导方针，横向联合各个参建单位切实落实职责要求，形成合力，纵向深入一线走访居民，听取民意。开创性地在解决民生问题、历史建筑保护和修缮管理机制三个方面践行“三不”原则，给居住类的历史建筑修缮带来一种新的可能性。

密丹、国富门、开普敦修缮前立面

解决民生问题，做到“不遗余力”

项目前期，把好方向，问需于民。项目前期方案设计阶段，现场查勘尤为重要，因为设计查勘的忽视点就是后期问题的爆发点。我们要求实施单位、设计单位、检测单位共进共出，对接物业、居民、居委，仔细查勘现场。以居民意见征询会、方案汇报的形式汇集民意与“急难愁”问题，例如普遍反映的屋面排水无序、漏水，外墙局部渗水，室内照明昏暗等问题，同步形成会议纪要，并重点结合各类物业保修记录、居民反馈问题、房屋结构安全问题等完善设计方案。将项目设计方案与民生问题紧密结合。

居民意见征询会

居民意见征询表（样表）

项目中期，修缮保护，群众参与。打开一些重点部位后，基于一些新产生的问题，我们做到“施工不止，设计不止”。在一些与居民生活息息相关的部位，我们积极引导居民参与并提出意见。在密丹公寓室内公共空间的修缮过程中，室内门厅的颜色一直悬而未定，因为历史上经过多轮修缮，已没有充分依据可以考证是选用和地坪接近的冷色调还是和楼梯间一样的暖色调。专家提出，室内墙面修缮为涂刷涂料，无论何种颜色都不违背优秀历史建筑修缮的”可逆性“原则，应该让建筑的使用人来决定他们认可的颜色。因此，项目部召集居民居委，对楼内实际居住的居民开展意愿征询，最终居民代表认为冷色调与门厅的地坪颜色相符，简洁大方。密丹公寓的居民对能亲身参与优秀历史建筑的修缮感到惊喜，进一步提升了居民的获得感。

密丹公寓门厅意见专项征询会

密丹公寓门厅修缮前

密丹公寓门厅修缮后

项目后期，回访住户，群众评价。我们坚持修缮的后评估，居民最有发言权。在屋面、管道修缮完成后，经过夏季台风的考验，项目部第一时间走访居民，了解修缮后是否依然存在渗漏水等情况，保证本次修缮能彻底解决居民的“急难愁”问题，也让时间和居民来检验我们的修缮成果。

居民回访表

历史建筑保护，做到“不厌其详”

优秀历史建筑的保护性修缮不同于普通房修，每一个立面、每一处构建细节，可能都蕴含着深厚的历史渊源，因此要慎之又慎。本次修缮我们尝试“三管齐下，不厌其详”，用心保护好历史遗存。

（1）查阅历史档案，重现历史样貌。国富门公寓总面积748平方米，由罗平建筑事务所建筑师拉比诺维奇(G. Rabinovich)1935年设计，沪上知名的馥记营造厂承建，以投资商（Mrs Vera Lvovna Koffman女士）命名。该公寓建造初期为现代派风格的四层楼公寓。历史上经过加层以及多次大修，建筑外立面的原始材质覆盖了一层涂料，在湖南路武康路路口显得异常普通。

国富门公寓历史手绘图（来源：建筑月刊）

本次修缮方案设计中，设计师考证了历史图纸与刊登在《建筑月刊》上的历史效果图，发现与现状存在很大差异，建筑原本有明显的横向、竖向线条及色彩对比，每层楼的窗间均有水泥毛面粉刷装饰，顶部压沿也有水泥压顶装饰，均已灭失。本次修缮复原了历史立面样貌，国富门公寓再次成为一道亮丽的转角风景。

国富门公寓修缮前

国富门公寓修缮后

（2）居民口述论证，尊重大众记忆。密丹公寓由义品洋行在1931年为一位中国业主设计建造。所谓“密丹”其实就是其英文名“Midget Apartments”的音译。密丹公寓的宅基地经道路与转角切割，形成一个不规则的四边形。在这个占地面积仅93平方米的基地上，义品洋行的主任建筑师Marcel Guillet巧妙地布置了这栋迷你公寓。它以极小的占地，在街角形成独特的建筑体量，塑造了转角的城市街景。

密丹公寓历史黑白照片

巴金在院内拍摄的密丹公寓背面局部（由巴金故居提供）

密丹公寓因其蓝灰色的外立面，弧形的装饰线条，白色的细部装饰，与大象的皮肤、耳朵、象牙非常类似，坊间又将其称为仿生建筑“大象屋”，受到很多建筑爱好者的关注。

密丹公寓细部装饰（象牙）

密丹公寓弧形装饰线条（象耳朵）

密丹公寓清洗后的拉毛墙面呈现暖色调，亦有居民传言最早该建筑有一些西班牙式建筑的风貌特点（暖色墙面），但除了几张历史黑白照片外，未能找到相应的历史彩色照片。最早的历史照片为70年代，由居住在密丹公寓的巴金先生拍摄，外立面已呈现蓝灰色。此照片证明蓝灰色的外立面至少存在了44年，已然成为大众脑海中的记忆遗存，因此经专家论证，密丹公寓本次外立面修缮最终采用基于现状的蓝灰色调。

密丹公寓修缮前

密丹公寓修缮后

（3）细节分析研究，用心还原历史。优秀历史建筑经过时间的风霜洗礼，很多细节已无法考证，很多建筑材料也已不再生产。例如国富门公寓与密丹公寓，虽然调阅到了历史图纸，但图纸上并未标注详尽，部分细节未能提供有效的考证依据；国富门公寓的入户门现状有部分构件缺损，在历史图纸上也未有相应体现；密丹公寓木门虽然在历史图纸上有体现，但未标注相应形式和材质，现状也已灭失。

国富门公寓立面历史图纸

密丹公寓入口大门历史图纸

此次修缮，区房管局牵头设计、施工等单位，多次在现场查勘研究、推理比对，并走访老居民、咨询业内专家，同时调研相近类型、相近年代的摩登迷你公寓。最终对相应的木门铁艺进行制图、建模，力求最大程度还原历史风貌。

现场考证分析国富门公寓大门细节

国富门公寓大门现状图

修补复原的大门太平鸟图案

密丹公寓大门修缮前

密丹公寓大门修缮后效果图

修缮团队赴工厂检查大门铜件制作情况

开普敦公寓位于武康路240-246号，建于1940年，为现代主义风格建筑，四层共有6户居民，2015年公布为第五批上海市优秀历史建筑，根据史料记载，这幢公寓的第一任用户和拥有者是英国公和洋行。历史图纸考证，开普敦公寓的设计与建造者为华业工程股份有限公司。

开普敦公寓修缮前

开普敦公寓修缮后

开普敦公寓内部虽不及国富门和密丹公寓般装饰复杂，但也有着扎实的水磨石楼梯扶手和精致的马赛克楼梯踏步，修缮前，马赛克损毁、脱落严重，为了保证修缮效果，由采购转为定制，多番调整，最终达到了修旧如故的效果。

马赛克踏步修缮前

马赛克踏步修缮后

修缮管理办法，做到“不折不扣”

居住类优秀历史建筑修缮不同于公建类优秀历史建筑的修缮，虽然体量小，但是因为是“实心房”修缮，如何在居民居住的情况下，有效完成修缮工作、缩短修缮周期、满足居民需求、降低对居民影响，是业界公认的难题。基于三个迷你公寓的修缮，我们吸取教训，总结经验，形成如下探索：

（1）方向上讲原则，以“内外兼修，更重里子”为纲。上海的优秀历史建筑保护工作目前仍处于探索阶段，尤其是居住类的优秀历史建筑，表面精美光鲜，内部却住着“72家房客”，居住条件拥挤简陋，不同于公建类建筑修缮，项目实施的全过程，居民都居住在建筑内。优秀历史建筑的“实心房”修缮，对居民而言，无法彻底改善居住困难的问题，对于建筑保护而言，也无法进行彻底的大修。目前的居住类优秀历史建筑修缮，让居民的生活条件得以改善，让渗漏水、地坪塌陷、木楼梯损坏等安全问题得以解决，让历史建筑得以保存延续是当前的修缮重点。

密丹公寓屋面修缮前

密丹公寓屋面修缮后

国富门公寓室内修缮前

国富门公寓室内修缮后

(2)管理上抓履职，以住宅修缮管理办法、保护条例为法。优秀历史建筑修缮项目在工程项目领域属于相对冷门的一块，但优秀历史建筑修缮因其特殊性，却有着很高的要求。2021年市房管局对于修缮项目出台《上海市住宅修缮工程管理办法》。同时，对于优秀历史建筑更是颁布了《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》《居住类优秀历史建筑保护修缮查勘设计和效果评价技术规程》《优秀历史建筑保护修缮工程施工监理指南》等文件。在优秀历史建筑修缮领域，存在人员青黄不接，专业人士稀缺等现状，为此，区房管局将相关指导文件发放至实施单位、监理单位和施工单位，并定期组织培训和心得体会交流会，督促各参建单位依法行政，切实履职。

密丹公寓修缮后照片

（3）流程上建制度，以实践经验建立管理办法。基于市局的相关文件与徐汇区的相关要求，结合实践管理经验，区房管局设计了《居住类优秀历史建筑修缮居民意见征询表》《优秀历史建筑修缮大小样制作申请、确认单》等表单，规范了设计方案要求、大小样“双样”制作要求、历史构件取样存档要求以及专家评审会流程。后续基于上述探索，拟制定《徐汇区优秀历史建筑修缮管理手册》，让优秀历史建筑修缮项目更加规范务实高效。