中国的外汇管制严格，自己账户转出去的钱基本上只能用于旅游、购物等，不能用于买房等大额支出，至少在泰国，用人民币买房是开不了FET文件的，没有FET文件就不能在泰国土地厅过户。
之前，国内很多买家先把钱换成泰铢，用泰铢支付房款，然后再花点钱去银行买一份FET文件，完成过户。而现在这种方式行不通了，详细的来龙去脉可以看这篇文章：出事了？！泰国土地厅叫停大批中国买家过户申请，近期去泰国买房付款，千万别买FET文件
总之，现在买房只能走正规的外币汇款途经，这就造成了一个问题，泰国房产中介需要帮业主处理外币的资金，因为个人的外汇额度只有5万美元，但一个房子显然不止5万美元，多的那部分买家处理不了，就只能让中介帮忙。
但市面上大部分泰国中介没有外汇储备，他们只能找第三方去换，换汇的话最少要花2到3个点，一百万的房子要损失3万块钱，而且这部分钱中介是不会自付的，需要买家承担，这样下来买家的购房成本就更高了。
除了成本外，换汇风险也是一个问题，因为业主需要先把钱打给对方，如果遇到骗子，损伤会非常大。
所以，各位去泰国买房，尤其是买现房的朋友要注意：
一是不要用人民币或泰铢付款，房子会过不了户
二是找个能帮业主协助处理资金且所需成本低的中介公司
这里给泰安居的粉丝说一下，FET问题对我们公司和客户没有任何影响，我们可以零成本协助业主处理这个问题，这里我就不详细说了，感兴趣的可以私信咨询。
02.泰国开户收紧
泰国银行的开户政策今年也开始收紧，之前拿着购房合同或地契就能去银行开户。
而如今不行了，只能持长期签证（不包括旅游签）去开户，比如你有养老签或者精英签，都是可以免费开户，如果没有长期签证，即使客户买了房，也需要找第三方在中介开户，不过这个是有一定的手续费，市场上一般是1万泰铢左右。
主要是原因是近年来的灰产案闹的比较大，很多人在泰国没正经工作，手里却有十几个银行账号，特别是搞电信诈骗的人，对泰国经济造成不好的影响。
所以现在银行开户审核严格。
不过凡是在维灿这里买房的业主，我们都会免费送一个泰国银行账户。
03.曼谷新房变少
曼谷今年的新房真的屈指可数，我能想的大型开发商的新房只有三个：
拉玛九：Aspire Huaikhwang，开发商AP
无线路：The Embassy Wireless，开发商HKL Noble Co.,Ltd.（香港置地和诺博地产的合资公司）
Sanyan（靠近沙吞）：Whizdom Craftz Samyan，开发商正大集团
湄南河岸：Life Charoennakhon-Sathorn，开发商AP
小开发商的项目我们就不谈了，在曼谷应该很少有人买不知名开发商的现房吧。
新房变少的主要原因有两个：
一市场没有完全回暖，开发商信心不足
很多人都有一个误解，以为去泰国买房的都是外国人，恰恰相反，泰国买房的主力军都是本地人。
但泰国自疫情后经济形势就不太好，本地人收入降低，买房热度普遍降低，加上目前泰国的高利率，也影响了本地人的购房热情，而疫情之前又是泰国房产的高峰期，楼盘一栋栋的盖，新房一栋栋的出，现在交房了，反而还没有卖完，开发商还是在清尾盘回笼资金。综合以上的市场行情，开发商都在忙着清库存，信心不足不敢贸然建新房。
第二是核心区的土地太少
我上面给大家列举的三个公寓，有一个共同的优点，那就是地段好，地段好的公寓不愁卖，但地段好的公寓又很少。这些年来，大家早就摸索出一套自己的买房准则，简单总结如下
曼谷：地铁站附近的公寓、素坤逸、沙吞的公寓
芭提雅：靠近中心区的公寓、近海的公寓
普吉岛：近海的公寓
清迈：一环且靠近商场的公寓
以曼谷为例，市场缺的永远不是资金，而是好楼盘，比如The Embassy Wireless，开盘以来，从单价23万泰铢开始连涨三次，直到现在的三四十万泰铢一平，仍然供不应求。
但好地段总有开发完的一天，我们熟知的Asok、蓬蓬、通罗、亿甲迈等地地铁口区已经很难有新房，甚至快没有房了。
而地段不好的公寓大家又不买账，开发商也深知这个道理，新房自然越来越少，今年我看SC和sansiri都在Ekkamai拿了土地，但是距离地铁站都很远，他们开盘也很谨慎。
04.曼谷房产折扣变少
这段时间，我能明显的感觉到泰国很多公寓的要么不给折扣、要么折扣变少；去年，不少开发商经常做特价房或者开团购价，而今年这种情况不常见了。
首先这和我们上面说的新房变少脱不了关系，没有新房的冲击，这就导致往往在很多地段，现房尾盘几乎是唯一选择，而且现房项目房源很少，毕竟都卖了好几年了嘛，只要行情好转，他立马涨价，举个例子，bangna地铁站旁边的双子星，它是目前bangna地铁站500米以内唯一的可售项目，单价卖13万左右，要知道这可是bangna，曼谷的郊区了，但是他没有竞品啊，而且就十几套房源，你来晚了还真买不到了，就很硬气啊。
其次，曼谷经济环境好转，旅游业、出口贸易都开始恢复，房地产是社会经济的指向标，一荣俱荣，一损俱损，行业环境好，现房也不愁降价。
今年的旅游数据还没出来，但是从去年的数据看，去年泰国的国际游客2500万左右，疫情之前这个数字是3500万左右，所以去年基本上回到疫情前的7成左右，另一个数据是罗勇府的土地在2023年涨幅超过30%，部分热门区域土地升值超过3倍，你敢信吗？前几天在曼谷的一家餐厅认识了几位国人同胞，他们说自己是做汽车供应链的，他告诉我目前国内的五家龙头汽车厂家在罗勇府全部都有自己的生产工厂，我无法估计巨头带来的上下游投资总值有多少，光目前罗勇厂区周边的宿舍一房难求...
最后我们不能忽略曼谷周边国家的情况，随着缅甸国内内战，缅甸的有钱人逃到曼谷定居，大量急需住房的缅甸客户稳定了现房和二手房市场。
05.别墅市场崛起
今年，泰国，尤其是曼谷的别墅市场开始出现在我们国人眼前，曼谷出了很多物美价廉的别墅，备受关注。
我们知道，在曼谷购买别墅要比购买公寓麻烦的多，且99%的别墅都在曼谷的郊区，一向看中地段的中国人为什么为别墅买单了呢？
其实就是来泰国定居的家庭变多了，无论是来泰国养老、做生意还是来泰国读书的家庭都在增多，这也证明了泰国房地市场在整体向好。
以上就是今年泰国房地市场的整体情况，虽然还有一些问题要解决，但整体情况向好❗❗ 我曾经问过朋友一个问题，如果给你一千万，在满足投资和自住得情况下，会选择在哪里买房？
我们讨论了很久，这笔钱虽然能在美国、英国、日本、澳大利亚、加拿大等发达国家买到不错的房子，但居住和签证又是一个问题。
尤其是美国，签证的拒签率超过50%，移民成本非常高，一旦发生战争等动荡，遭殃的首先就是外籍人，比如二战时期的日本人就被差别对待，没收所有财产、把人赶到西部的荒漠地区，想在这些国家长期定居，最好的途径就是移民或入籍，但是这也非常难，成本更高。而且你不得不考虑的问题就是：我们上面提到的这些国家，几乎都是美国的小弟，如果我们跟美国之间产生问题，他们会坚定的站在老大的身边对付我们，那你的资产如何得到保护？
而在发展国家中，美洲、非洲、中东要么社会经济差、治安不好，要么文化差异太大，融入不了。
而亚洲的经济发展最好的新加坡还不错，但一千万的房子交六百万的税，谁受得了？印度就更不用说了，其他的马来西亚、越南、缅甸等都受历史影响，对华人的偏见很大，歧视华人、迫害华人的事屡禁不止。
唯有泰国，社会稳定，国际化程度高，在医疗、教育等领域表现良好。且受中国南部影响，很多文化甚至语言都有相似之处。最重要的是泰国对华人态度好、各个年龄阶层皆有适合的签证，有钱人可以花钱买精英签；陪读家长可以办陪读签；年龄超过50岁可以办养老签；读书可以办留学签；随便做点小生意雇佣四个本地人就能给自己办工作签；最差去挂靠一个公司也能办工作签；还有其他的APEC签证，佛学签，医疗签都能住个半年左右。
文化地缘相近，两国关系良好且稳定，且房产投资回报率高；泰国人口多，市场大，资源丰富，也给很多人带来了创业的机遇；泰国不能说最好，但是综合各种因素他绝对是一个不错的选择，在泰国投资买房是经得起考验的！
那么本期的的分享就到这里，如果您对文章内容有不理解的地方，可以咨询维灿weicanthai，维灿将为您一一解答。
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