西安楼市新政解读：先供应刚需购房需提供总房款30%存款证明

房管部门将建立购房登记平台

《通知》要求，房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

需提供满足首付款条件的存款证明

意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。

房地产开发企业应根据商品住房意向登记平台登记的意向购房人信息，要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具）及贷款购房人的个人征信报告，对意向购房人是否符合限购政策及贷款条件等情况进行核验。

房地产开发企业核验登记购房人相关材料后，应将所有核验材料保存备查，并将全部核验明细（含已通过核验人员名单、未参加核验人员名单、未通过核验人员名单及未通过原因）报房管部门。

不低于50%的房源优先保障刚需家庭

《通知》要求，意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。

刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。

商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。

公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。

摇号软件由公证机关确定

实行公证摇号售房的商品住房项目，由公证主管部门确定公证机构。

实施公证摇号前，房地产开发企业、公证机构应公示参加摇号的意向购房人登记编码等信息，公示时间不得少于3日。

摇号确定选房顺序后，公证机构要当场公开选房顺序结果，接受社会监督。摇号排序时间应在8:00-18:00之间。

公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督。 房地产开发企业应在公证摇号选房、递补选房结束后10日内将摇号排序和选房结果公证书报送房管部门。

开发商捂盘惜售将被清除出西安

《通知》要求，要严厉打击房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、预留房源、设置全款优先限制性条件、拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费等侵害购房群众合法权益的各类违法违规行为，对违规情节严重的，要坚决清除出西安市房地产市场。

购房者虚报购房信息将限制其购房

对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记的，列入西安市购房失信人员名册，1年内不受理其购房意向登记。

对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，列入西安市购房失信人员名册，5年内不受理其购房登记。

房地产开发企业、中介机构协助购房人弄虚作假的，由相关行政主管部门予以坚决查处，房管部门将房地产开发企业、中介机构及其相关从业人员列入我市房地产行业信用黑名单。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。

登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息。

房地产开发企业、中介机构协助购房人弄虚作假的，由相关行政主管部门予以坚决查处，房管部门将开发企业、中介机构及其相关从业人员列入我市房地产行业信用黑名单。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。

政策解读

一．何为列入刚需家庭？

西安市住房保障和房屋管理局相关负责人对此进行解读，在西安市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。

符合以下条件的居民家庭列入刚需家庭：

（一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；

（二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录；

（三）登记购房家庭成员符合西安市住房限购政策。

他介绍，在购房登记时，登记人按刚需家庭、普通家庭进行分类登记，公证机构、开发企业应按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号顺序。

二．暂停企事业单位购房是防止以企业名义投机炒房

该负责人介绍，《通知》进一步强化了商品房预售许可及交易管理，目的就是为了坚决贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，坚定落实已出台的各项房地产调控政策，进一步规范商品住房销售秩序,保障市民购房的知情权和选择权。

特别是首次提出暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。

三．细化购房登记及摇号选房规则

该负责人介绍，《通知》包含《西安市商品住房购房意向登记规则指引》和《公证摇号选房规则指引》，通过“一公告”、“两监督”、“三阶段”、“四公示”举措，全面保障购房登记及摇号选房过程的公平、公开、公正、透明。“一公告”指开发企业销售住房前必须发布销售公告；“两监督”指企业登记摇号售房必须接受公证机构、房管部门的监督；“三阶段”指意向登记、信息核验、摇号选房三个阶段；“四公示”指企业需进行登记人名单、摇号人名单、摇号排序、选房结果四次公示，确保全流程公开透明。

四.建立购房登记平台规范公证摇号行为

西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，《通知》在规范公证摇号售房行为方面，提出了以下原则要求：

第一.由房管部门建立统一购房登记平台，杜绝房地产开发企业设置全款优先等限制性条件拒绝群众意向登记；

第二.规定购房家庭一次只能参与一个商品住房项目的意向登记，并在信息核验时提供具备购房能力的首付款资金证明、征信报告等资料，防止不符合购房条件的居民家庭参与摇号，提高摇号中签率；

第三.为防止炒房倒号，《通知》要求意向登记购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致，放弃选房、放弃签约的所空房源依序递补；第四.要求摇号售房公证机构由公证主管部门指定，摇号软件和摇号工具由公证机构采购，公证机构对摇号、选房实施全过程监督；第五，建立购房失信人员、开发企业及中介机构信用“黑名单”，明确惩戒措施，防止个别人员扰乱公证摇号售房秩序。

专家

能遏制一部分投机行为

针对西安市昨日出台的《通知》，西安交通大学一位教授表示，该《通知》的出台，特别是一些新增加的限购政策，能给目前火热的楼市有一些降温作用。

他举例称，比如在西安市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。而开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号顺序。

第二是，需要提供满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%）以及虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，5年内不受理其购房登记。这些措施都能有效遏制那些投机客，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”精神。

开发商

亟需政法部门政策出台

“这应该是一个比较规范的操作细则，开发商也等了好长一段时间了！”6月24日下午，在看到西安市出台的政策之后，西安高新区一项目销售总监黄某向记者介绍，自从南长安壹号摇号事件出来之后，西安市楼市处在停摆状态，因没有细则出台，没有公证机关愿意出面摇号，导致销售暂停。

他表示，有这样规范性的文件，对于开发商来说是好事，至少能从制度和程序上，规避那些恶意操作者，真正让有需求的购房者能买到房。

购房者

对政策效应还需要观察

“政策是有一些变换，但能否有效遏制购房热还需要观察。”西安市民杨女士认为，虽然政策对限购条件又增加了很多款项，但还是有漏洞。

她举例称，比如限购资格目前只能对已经在西安市有住房的家庭有限制，对于那些刚刚转入西安户籍的“外地人”，他们名下是否有房，是否有多套房？目前全国还未实现联网，这些相应信息是查不到的。

华商报记者 陈思存/文 强军/图

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