新一轮资金监管风暴来袭，这个房企的资产要格外关注

　　先来说下政策层面的东西。早在今年3月份开始，中国银保监会就要求各大城市排查经营贷等楼市违规资金，并要求各地在今年5月31日前完成排查工作。6月1日，银保监会召开了新闻发布会，就公布了34份行政处罚信息，这里面被处罚的原因，几乎都是：违规资金进入楼市。

　　这次处罚还透露了两个讯息。一是处罚不仅限于银行，还包括相关工作人员，如果协助把“违规资金”进入楼市的全会受到处罚。经营贷流入楼市，这个动作绝对不是靠一个人就能完成的。背后是由多个主体共同推动，尤其是银行的工作人员，在放贷的时候并没有严格审查，有的甚至为了完成放贷任务，选择视而不见，明知道客户是为了炒房的，还依旧协助放贷。但这样下去只会助长楼市投机之风，损害了大部分人的利益，让“房住不炒”成为了笑话。所以，新华社也痛批：银行还有部分工作人员对此难辞其咎。

　　第二则是：排查范围的扩大。由于一线城市最早开启自查，尤其是北京广州，查出来的金额最大，而且目前一线楼市有逐渐熄火的态势，所以这次处罚范围以二三线城市为重点。现在不少二三线城市楼市出现回温，浙江、安徽等地经营贷风气依旧。在这里不得不奉劝一句，现在监管层要的是“杀十儆百”，被查到的几率在增大，而一旦被查到，就会面临抽贷风险，更有甚者可能会被判刑。

　　说完政策信号，我们再来说一个摇摇欲坠的房企。2020年8月，住建部、央行联合出台了开发商融资新规，对开发商的负债、现金、资产进行了360度的全面考评，以此划出三道红线，并对不同档位的房企融资进行了限制。如果踩中了全部三道红线之后，开发商就必须降杠杆还债，否则不能再借新还旧，也不能先借到新的钱。这样会造成什么结果呢？第一，踩中三道红线的企业将无法再融到钱，资金链可能断裂，很可能爆雷违约，甚至倒闭破产；第二，良性的踩红线企业会快速出售资产回笼资金，有效去杠杆，让自己降档，这样才可以继续融资续命；第三，不良的踩红线企业，也想去杠杆降档，但可能无资产可售，或负债太大，或资产质量太差，最终陷入“还不了债也借不到钱”的恶性循环中。

　　这些房企中，有6家一年前三道红线全部踩中，一年后的今天，还在红线的泥潭中走不出来，而多数已经爆雷和违约。这6家分别是：华夏幸福、泰禾集团、绿地集团、富力地产、中国恒大、中国铁建。

　　
华夏幸福已经是彻底爆雷，截止5月13日，累计违约达527亿，后续贷还有近千亿，已无力回天；泰禾集团多项目停工、多地维权，累计到期违约已487亿，大股东被列为失信人，也是无力回天；绿地集团虽尚未爆雷，但多地项目停工，被讨债官司缠身，旗下公司有违约债券发生，债务压顶，尚有641亿债券待还，2020年底总债务规模3148亿元；富力地产负债高达3500亿，2017年“抄底”吃下了万达70多个酒店，但也把自己拖下了泥潭，创始人都被列入失信人，多地项目维权。

　　目前只有两个侥幸者，恒大和中铁建，还没有出现明显的爆雷。这两家里面，中铁建是央企，显然国资委有能力也必须为它托底，但恒大则是岌岌可危。

　　此前，恒大地产由于借壳遇阻，新能源车所需投入太大，导致这两年资金面紧张，已是路人皆知的事情。例如收购深深房，花了一大笔钱，想借此回归A股，结果一路下来不仅没有成功，还把自己给套住了。发展恒大粮油、恒大健康等，想搞多元化，也想讲更多故事，但没有一个赚钱的，全成了赔本生意。恒大文旅城，本想靠几个游乐场到处圈地盖房，但这类资产在这两年越来越不受待见，也被人们抛弃，华夏幸福就是一个例子。而恒大汽车，前期投入巨大，可目前一辆车都没生产出来，但在南沙已经圈了大片的土地，靠汽车圈地卖房的恒大阳光半岛的房子倒是卖的差不多了，目前还在郑州等地继续靠恒大汽车跑马圈地。

　　当然，这些消息已是路人皆知，市场早就消化的差不多了。但为什么说恒大岌岌可危呢？因为今年以来出现了几个警示信号。

　　首先是，最近一段时间，无锡、重庆、广州、杭州等地集中土拍，人们看不到恒大的身影，仿佛消失了一样，这背后，很有可能是恒大实在是拿不出钱了。再是6月3日，对国际投资者有重要参考意义的富时中国指数里，中国恒大被剔除。资本向来是最敏感、最聪明的，种种迹象表明，资本市场一定事先知道了什么。而主流房企中，恒大的融资成本已经高达9.49%，仅次于已经违约爆雷的泰禾。

　　2020年恒大欠款7165亿元，借款年利率高达9.49%，2019年利率为8.99%。每年需要还的利息高达680亿元其中两年内需要还掉5020亿元债务。而2020年恒大股东应占益利只有80.76亿元

　　。2020年全年恒大和碧桂园的销售收入差不太多，恒大要多出一千亿，按道理说，两者的财务费用应该不会差太远，也就会差个100亿左右，但是2020年碧桂园财务费用232亿，恒大有817亿，也就是说，恒大整整比碧桂园多了583亿。

　　今年，如果恒大无法控制负债降低利息，那么很有可能利润为负，其财务费用会超过营业利润。

　　而近期，有很多恒大承兑汇票到期遭到银行拒付的消息，金额并不大，都是几十万的。为何被爆出来的都是小单？因为排前面的大债主，不会也不敢去爆料，真把恒大逼急弄倒那损失更大，毕竟恒大地产，还是能制造一些现金流的。

　　今年3月，任泽平离开了恒大。2017年，恒大给任泽平开出了1500万的年薪，那一年，任泽平才38岁，万科郁亮的年薪也不过979万。其实，恒大组建以任泽平为首的研究院，其广告效应大于智库功能简而言之本质上就是一次广告营销聘用任泽平，相当于只花了1500万就做了一次全国性的广告推广无数主流媒体帮其宣传恒大千万年薪聘用经济学家并且还可以将爱才惜才标签和恒大绑定给品牌增色。

　　离职后任泽平去了东吴证券，但薪水肯定没有1500万的中国头部券商中信证券2020年几位年薪最高的也仅约1000万左右要是恒大继续高薪挽留没人会和钱过意不去，而且重大人事变动，有人离开，也会提及接任者是谁但是这一次并没有透露任泽平的接任者。所以，任泽平离开恒大的理由只有一个：恒大已经养不起这样昂贵的研究团队不仅任泽平连研究院也得一同解散。

　　据21世纪经济报道记者多方了解，任泽平从恒大经济研究院离职之后，团队之中有大批人马追随他而去，“没剩多少人了”。任泽平的离开，说明恒大要切切实实节衣缩食过紧日子了。

　　可能有人会说，养个研究院会要多少钱？恒大连这都付不起吗？

　　这个问题见仁见智。如果真到了窘迫时刻，身价上亿也还不起百元债务，而在头部房企里面，就数恒大的债务最为惊人。对于当下的很多房企来说，一分一厘都得精打细算，稍有不慎可能造成资金断裂、满盘皆输。而恒大可能已经到了生死存亡之际，研究院这种门面机构已然不重要，为了活下去当然能省则省。

　　如今，恒大员工8万多人，上下游几千家供应商，几千亿预售款，上百万购房者，他们提前2-3年就把钱全部给了恒大，一旦恒大烂尾，可能引起大面积的维权、造成治安的重大隐患，还有已经交房的恒大物业的管理问题，可以说，现在的恒大，确实变成了“大而不能倒”的状态。

　　地方政府也想帮恒大降低负债，但是怎么降、降多少？都是无解的难题。而对于一些投资者来说，恒大的房子，保持慎重，恒大的债券，千万别碰。